Steuern beim Immobilien-Erwerb

Einmalige Steuern

 

Grunderwerbsteuer

 

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer (ITP). Die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer steht den einzelnen Gebietskörperschaften zu. Auf den Balearen fällt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie folgende Grunderwerbsteuer an:

die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert

zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %

der Betrag zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit einem Steuersatz
von 10 % besteuert

ein Kaufpreis über 1.000.000 € wird mit 11 % besteuert

Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Eigentumsübertragung zu zahlen.

 

Mehrwertsteuer

 

Während der Kauf einer Gebrauchtimmobilie der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist beim Kauf einer Immobilie zum Erstbezug Mehrwertsteuer (IVA)  zu zahlen. Der anzuwendende Steuersatz ist abhängig von der Art der Immobilie: Bei Wohnimmobilien einschl. Garagenstellplätzen (max. 2 pro Wohneinheit) sind auf den Kaufpreis 10 % IVA zu zahlen.

Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie kumulativ, sondern stets alternativ an.

 

Beurkundungs- oder Stempelsteuer

 

Unterliegt ein Erwerbsvorgang der Mehrwertsteuer, fällt neben dieser Beurkundungs- oder Stempelsteuer (AJD). Auch hier ist der Steuersatz in den verschiedenen Autonomen Regionen Spanien unterschiedlich. Auf den Balearen beträgt er derzeit 1,2 %

Steuern beim Besitz

Laufende jährliche Steuern

 

Grundsteuer

 

Die Grundsteuer (IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Steuerpflichtig sind der Eigentümer der Immobilie, der Erbbauberechtigte und der Nießbraucher. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt spanienweit zwischen 0,4 % und 1,1 % bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 % und 0,9 % bei unerschlossenen Grundstücken. Auf den Balearen wird die Grundsteuer über einen bestimmten Faktor mit dem Katasterwert multipliziert und in Beziehung zur Bebauung gesetzt. Die genauen Werte teilt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage mit.

 

Einkommensteuer

 

  1. a) Einkommensteuer (IRPF) bei Selbstnutzung der Immobilie

Der spanische Fiskus besteuert bei einem Nichtansässigen, der die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzt, den Selbstnutzungsvorteil als fiktive Mieteinnahme. Die Steuer beträgt 19 % auf 1,1 % des Katasterwertes.

  1. b) Einkommensteuer bei Vermietung

Wird die Immobilie eines Nichtresidenten vermietet, ist für diesen Zeitraum die Einkommensteuer von 19 % auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Allerdings sind diverse Kosten abzugsfähig, z.B. Zinsen für Hypothekendarlehen, Gemeinschaftskosten bei einer Wohnanlage, Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Versicherungen, Kosten für Versorgungsträger, Abschreibung = 3 % p.a. auf den Wert der Baulichkeiten.

 

Vermögensteuer

 

Der Steuersatz für Nichtresidente liegt zwischen 0,2 % und 2,5 % (ab einem Nettovermögen von 10.695.996,06 €) für alle in Spanien befindlichen Güter. Welcher Wert ist bei einer Immobilie anzusetzen? Der höchste der folgenden Werte: der Katasterwert, der Anschaffungswert oder der von der Finanzbehörde festgestellte Wert.

Es gibt einen Freibetrag von 700.000 €. Hat eine Immobilie z.B. zwei Eigentümer (Ehepaar mit jeweils 50 %), steht der Freibetrag jedem der Eigentümer zu.

Gehört eine Spanienimmobilie einer spanischen S.L. mit deutschen, in Spanien nichtansässigen Gesellschaftern, so unterliegt ab dem 01.01.2013 (DBA) der Wert des Geschäftsanteils der spanischen Vermögensteuer. Wert ist der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert. Liegt keine geprüfte Bilanz vor oder ist diese negativ, muss der höchste der drei folgenden werte angesetzt werden: Nominalwert der Beteiligungen, Buchwert gemäß der letzten geprüften Bilanz, Kapitalisierung zu 20 % des durchschnittlichen Gewinns der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre.

Steuern beim Verkauf

Einmalige Steuern

 

Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn

 

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanienimmobilie, die im Eigentum eines Nichtresidenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (zzgl. damaliger Erwerbsnebenkosten – IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten, werterhöhender Aufwendungen – Modernisierungs- und Renovierungskosten, akkumulierte Abschreibungen, Maklergebühren) und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass es in Spanien – anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist gibt, also der Gewinn immer mit demselben Steuersatz von 19 % zu versteuern ist, gleichgültig ob der Ankauf vor 5, 10 oder 20 Jahren erfolgte.

Es ist häufig zu lesen, dass der in Spanien erzielte Gewinn auch in Deutschland der Besteuerung unterliege, dann aber die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen sei. Dies ist nur bedingt zutreffend. Im Regelfall ist der Verkaufsgewinn in Deutschland nicht zu versteuern, nämlich immer dann, wenn die Spanien-Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Spanien-Immobilie in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch Ferienwohnungen dienen der eigenen Nutzung, auch wenn sie nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich genutzt wurden, in dem übrigen Zeitraum aber dem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung standen.  Diese Thematik sollte man im Auge behalten, wenn man eine Ferienimmobilie – auch – zum Zwecke der Ferienvermietung kauft. Verkauft man die Spanien-Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht steuerbar.

 

Der 3 %-ige Steuereinbehalt

 

Bezüglich der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gibt es in Spanien die Sonderregelung, dass der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als A-Conto-Zahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen muss. Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Gewinnsteuer. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten seit dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abzugeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen.

 

Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

 

Neben der Gewinnsteuer fällt auf Seiten des Verkäufers beim Verkauf die sog. Wertzuwachssteuer (Plusvalia) an, die von den örtlichen Gemeinden erhoben wird. Sie besteuert den (fiktiven) Wertzuwachs von Grund und Boden – nicht der Baulichkeiten – seit dem letzten Beurkundungsvorgang.  Zur Berechnung benötigt man den Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes  und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalia ist innerhalb von 30 Tagen im Wege der Selbstveranlagung an das Finanzamt zu zahlen.